Планирате да закупите недвижим имот с кредит от банка?
Целта на този анализ е да внесе повече яснота за финансовият ангажимент, който ще имате при покупката на жилище с кредит.
Придобиването на имот е начинание, съпътствано от не малко разходи. Много важно е да се информирате за тези съпътстващи разходи предварително, за да не ви се налага да „гасите пожари“ в последния момент.
Вашите разходи могат да варират, в зависимост от подхода, който ще предприемете. Тъй като е трудно да се разгледат всички хипотези, ще използваме пример, който е балансиран и средностатистически. Гледайте на него като на ориентир.
Ще разгледаме хипотеза, в която не разполагате с цялата сума за закупуване и ще имате нужда от финансиране с банков кредит.
Да направим една примерна сметка с имот, цената на който е 100 000 евро/196 000 лева. Необходимото ви кредитно финансиране е в размер на 80% от цената на имота.
Разходите преди и след придобиването на имота, за които е добре макар и в общи линии да се подготвите са:
В общият случай, банките изискват от кредитоискателите си самоучастие в покупката на новия имот. Логиката, която следват е, че цената на имота може да се промени.
Самоучастието ви е начин да се управлява риска от промяна в негативна посока.
Ипотекирания имот е обезпечение по кредита. Той би бил реализиран при публична продан, ако вие изпаднете в невъзможност да плащате задължението си. С получените от продажбата пари, съдебният изпълнител ще погаси дължимото към кредитора.
Ако това се случи в криза на пазара за недвижими имоти, е възможно получената цена да не може да удовлетвори напълно кредитора, което ще доведе до загуби за него.
Вашето самоучастие е буферът, в рамките на който банката преценява, че е възможно цената да се промени. При стабилен и предвидим пазар изискването за самоучастие е по-ниско. При динамично променящ се пазар или в очакване на криза ще е разумно от гледна точка на банката да изиска по-голям буфер.
Към момента изискуемото самоучастие при повечето банки в България, при кредит за покупка на жилищен имот е 15-20% от пазарната цена. При добър клиентски профил и високоликвидно обезпечение бихте могли да договорите то да е дори 10%.
За нуждите на примера, който разглеждаме, вашето самоучастие ще е 20% от 100 000 евро или 20 000 евро/39 117 лева.
Ако сте ползвали услугите на Агенция за недвижими имоти, вие ще дължите комисион. Размерът на комисиона, установен от масовата практика в бранша е в размер до 3,6% от договорената цена на имота.
Ако цената на сделката е голяма е възможно да се направи отстъпка, но все пак всичко е въпрос на преговори. И така за нуждите на примера, приемаме разход за брокерски комисион в размер на 3% от 100 000 евро = 3000 евро/ 5 867 лева.
При закупуване на жилище реално участвате в две сделки – едната е покупко-продажба на имота, друга за ипотекирането му в полза на кредитора. В повечето случаи разходите за покупко-продажбата се поемат от купувача, но това също подлежи на договаряне между страните и е редно да бъде записано в предварителният договор за покупко-продажба, какъвто обичайно се сключва.
Нотариалните такси са ясно разписани в Закона за Нотариусите и Нотариалната Дейност (ЗННД), като те варират в зависимост от материалния интерес (цената) на покупко-продажбата.
Основен разход при сделките с недвижими имоти е местния данък за възмездно придобиване, който в повечето общини в България е 3% от материалния интерес. Той се заплаща заедно с нотариалните такси при изповядване на покупко-продажбата. Също при нотариалното изповядване се дължат и такси за вписване, преписи и заверки, справки в регистри и други.
За да не навлизаме в ненужно отегчителна конкретика, за нуждите на примера приемаме, че:
Или общ разход по това перо 8 500 лв.
На фона на разходите по точки 2 и 3 тези ще ви се сторят нищожни, но следва да бъдат взети предвид. Тук включваме набавяне на документи по сделката, както и първоначални такси към банката-кредитор.
Ще ви струва 120 – 150 лева за апартамент, в зависимост от оценителя или банката. Ако закупувате допълнително и гараж и/или паркомясто, ще трябва да заплатите и допълнителна такса за оценяването му, която в повечето случаи възлиза на 50% от цената за оценка на апартамент.
Към момента издаването на този документ е без административна такса. Стандартният срок за издаване е 7 дни. Важно е да отбележим, че този документ се изисква от продавачите и купувачите по сделката, като банките-кредитори много държат в него да е отбелязано, че лицето няма задължения.
Препоръчваме ви, ако бъде установено наличие на някакви задължения първо да уредите погасяването им, след това да ви бъде издадено удостоверението.
Различните банки ползват различни имена за тази такса, но размера и варира между 0 лв. и 0,25% от размера на кредита. При кредит от 80 000 евро/ 156 467 лева това означава разход около 391,17 лева.
Нека да обобщим и за нуждите на примера да предвидим за тези разходи общо 700 лева.
Сметката до тук е по-конкретна и предвидима. От този момент нататък, разходите зависят от вашите финансови възможности и архитектурно въображение.
Независимо дали сте закупили новопостроено и необитавано жилище или вече обитавано такова, в повечето случаи планирате и ремонт за да придобие облика, който ви е най-приятен.
Ако сте първите обитатели, на вас се пада честта да се справите с немалък обем довършителните работи. Обикновено новопостроените апартаменти се предават на купувача изпълнени с гипсова шпакловка на стените и циментова замазка по подовите части.
Ако не сте майстор по призвание и нямате горещо препоръчан от доволни клиенти такъв, възможно е да се изправите пред сериозни предизвикателства, които да запечатат трайни спомени в съзнанието. Премеждията около търсенето на подходящ майстор или бригада обаче, не са предмет на нашия анализ.
Колко ще ви струва?
Опитът показва, че един ремонт струва винаги между 1,5 и два пъти над бюджета, който сте си предвидили. Няма да сбъркате, ако за апартамент от порядъка на 100 кв.м. предвидите само за труд 12-15 000 лв.
При оптимално съотношение цена-качество на материалите, фаянса, настилките, душ-кабината, бойлера, климатиците и смяна на вратите е възможно да се вместите в диапазон от 15-20 000 лева. Границите са широки и вариантите от решения са необхватни.
За нуждите на разглеждания пример, вземаме осреднен разход от около 30 000 лева/15 340 евро.
При хипотеза с вече обитаемо жилище, в зависимост от състоянието му и архитектурните ви желания, сметката би могла да възлезе на същата сума.
В тази тема не бихме искали да навлизаме в дълбочина. Тя, както и кредитното консултиране изисква сериозни познания. Вариациите на разхода(подобно на ремонта) са много големи.
Слагаме сумата от 20 000 лева/10 000 евро , с уговорката, че е много условна.
Нека да обобщим цифрите и да разберем, какви средства да си подготвим, ако искаме да влезем в чисто новия си дом без стрес.
Припомняме, че сте поели и ангажимент към банката-кредитор да изплащате кредит в размер на 80 000 евро.
| ЕВРО | ЛЕВА | |
| 1. Самоучастие | 20 000 | 39 117 |
| 2. Комисиона за брокер недвижими имоти | 3 000 | 5 867 |
| 3. Разходи при нотариалното изповядване | 4 346 | 8 500 |
| 4. Други съпътстващи разходи | 358 | 700 |
| 5. Ремонт | 15 340 | 30 000 |
| 6. Обзавеждане | 10 226 | 20 000 |
| ОБЩО | 53 270 | 104 184 |
В заключение, бихме искали да уточним, че целта на тази статия не е да ви накара да се отдадете на изтощителни лишения в бъдеще, за да спестите достатъчно за покупка на дом. Целта ни е да ви помогнем да обмислите цитираните тук разходи, и добре информирани да решите дали и кога да се включите в отбора на хората търсещи да закупят жилище.
Редно е да знаете и че интериорните ремонти не са нашата стихия, дори напротив. За нуждите на примера се консултирахме със специалисти в бранша.
Консултантите на Кредитланд ( www.creditland.bg ), част от които имам удоволствието да съм и аз автора на тази статия, Пламен Бочев, сме на ваше разположение за кредитна консултация и за оказване на адекватна помощ в целия процес по покупка на жилище с ипотечен кредит.
След като натиснете бутона "Абонирай ме" ще Ви бъде изпратено писмо с връзка за потвърждение.
Доставя се чрез Гугъл FeedBurner
Актуална и полезна информация за Българите във Великобритания. Новини за Българите в Лондон. Списък с най-често задаваните въпроси за намиране на работа във Великобритания. Полезна информация при подготовка на документи за работа и престой във Великобритания.
Можете да се абонирате за страниците ни във Facebook , Google, или да използвате нашия RSS фийд канал, за да четете винаги най-важните новини за Лондон, Великобритания и света.
Имате информация, която искате да достигне до нашите читатели?
БГ Медия Лондон е млада, динамично развиваща се, полезна и различна глобална дигитална, мултиплатформена кросмедия от и зa Българите в Лондон.
